التصنيف: عقارات جدة

برامج الدعم السكني الحكومي :

تقدم وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية في المملكة العربية السعودية برامج الدعم السكني الحكومي، والتي بدورها تساعد المواطن السعودي في امتلاك سكن متفق مع معايير هندسية وإنشائية مميزة وذات جودة.

وتشمل برامج الدعم السكني الحكومي جميع الفئات المحتاجة لتأمين السكن مثل كبار السن والسيدات الأرامل وفئة الأيتام وذوي الاحتياجات الخاصة، من خلال تقديم المنح والقروض الإسكانية الميسرة للبناء أو استكمال البناء أو عمليات الصيانة لبناء قائم وعمل إضافات على السكن.

في هذا المقال سيتم شرح المفاهيم الأساسية لموضوع برامج الدعم السكني وماهي الشروط والتفاصيل المتعلقة بهذه البرامج، تابع معنا.

ثمة مفاهيم أساسية لابد من فهمها قبل التقدم إلى برامج الدعم السكني الحكومي وقد وردت جميعها في لائحة برامج الدعم السكني الحكومي نسردها هنا لتكتمل الصورة لدى كل من أراد التقدم في برامج الدعم السكني.

ماهي برامج الدعم السكني الحكومي؟

هي خدمة تقدمها وزارة الإسكان في المملكة العربية السعودية هدفها التسهيل على المواطن السعودي في الحصول على سكن، يقوم الراغبين في الحصول على سكن في التسجيل في قوائم الوزارة لطلب دعم سكني، وتقوم برامج الدعم السكني الحكومي من التحقق من أهلية المتقدم للحصول على سكن من خلال شروط الحصول على دعم سكني ، ويتم التدقيق بشكل آلي غالبا من الجهات الحكومية ذات العلاقة.

ماهو مسار التملك؟ 

حسب ما ورد في لائحة برامج الدعم السكني فإن مسار التملك يعني برنامج للدعم السكني يدرج في المتقدم الذي تتوفر فيه الشروط لاستحقاق الدعم السكني، حتى يتمكن من الحصول على دعم لامتلاك مسكن، وفق شروط تحددها الوزارة او القطاع الخاص الذي تدعم تمويل هذا المسكن.

ماهي قوائم الأولوية؟

هي تلك القوائم التي يدرج فيها المتقدم اسمه حسب أولوية الحصول على دعم سكني محدد أو إدراج اسمه في مسار التملك.

ماهي مراكز التنمية؟

هي المدن والمحافظات التي تستهدفها الدولة ووزارة الإسكان بالتنمية الاقتصادية أو الصناعية أو الاجتماعية أو التعليمية بناء على خطط وبرامج تنموية مختلفة.

شروط برامج الدعم السكني الحكومي

• أحد أهم الشروط هو امتلاك المتقدم على الجنسية السعودية .
• شرط الإقامة في أراضي المملكة العربية السعودية عند التقديم في برامج الدعم السكني الحكومي.
• أن يكون عمر المتقدم لا يقل عن 25 عاما، وفي حال كان المتقدم لم يبلغ الـ 25 عام ، يقوم بتقديم الطلب بالنيابة عنه وليه أو وصيه الشرعي مالم يكن سنه تجاوز ال 18 عام.
• عدم امتلاك أحد أفراد الأسرة المتقدمة لبرنامج الدعم لمنزل أو سكن سواء كان خاص أو حكومي خلال خمس سنوات ماضية.
• يجب أن يكون المتقدم لبرنامج الدعم هو من يعيل الأسرة كالزوج مثلا أو الأب أو امرأة اذا كانت هي من يعول الأسرة.
• المرأة المطلقة أو الأرملة يجب أن يمر على طلاقها أو وفاة زوجه سنتين أو أكثر .
• يمكن التقديم على الدعم السكني من قبل الأخوة إذا توفى والدهم أو من ينوب عنهم .

لماذا شرط الإقامة في المملكة عند تقديم طلب الدعم السكني؟

وفقا للمادة السادسة في لائحة برامج الدعم السكني الحكومي فإنه يشترط الإقامة في أراضي المملكة العربية السعودية عند التقديم للطلب، وتعتبر الأسرة المتقدمة للدعم مقيمة في الحالات التالية:  

• إذا لم تتجاوز مدة الإقامة خارج المملكة عن سنة كاملة متصلة قبل التقدم لطلب الدعم السكني الحكومي خلال الخمس سنوات السابقة على تاريخ تقديم الطلب.
• إذا لم تزد مدة إقامة المتقدم خارج المملكة  سنة كاملة متصلة،  خلال الفترة من تاريخ تقديم الطلب إلى وقت التقييم الذي تجريه الوزارة بشكل دوري بغرض التحقق من استمرار توفر شروط استحقاق الدعم السكني.
• لا يتم احتساب مدة الإقامة خارج المملكة ضمن الشروط إذا كانت الإقامة للأغراض مثل العمل لصالح جهة حكومية سعودية ، أو لغرض  الدراسة أو التدريب،  أو لغرض  العلاج، وعلى المتقدم تزويد الوزارة بالمستندات الموثقة لتأكيد الحالة.

ماهي آلية التسجيل في الدعم السكني الحكومي؟

يمكن اتباع الخطوات التالية ليتمكن المتقدم من التسجيل في الدعم السكني بطريقة صحيحة وسهلة بداية عليه التسجيل و تقديم طلب الدعم السكني يكون من خلال البوابة الإلكترونية عن طريق إنشاء المتقدم لحساب إلكتروني يُدخل فيه جميع المعلومات والبيانات الخاصة به و بأسرته وذلك بحسب الخانات المحددة لذلك في البوابة الإلكترونية، ومن ثم اتباع الخطوات التالية : 

• الضغط على زر تسجيل جديد مع فتح حساب خاص .
• استكمال ادخال البيانات وتحديث الحساب من خلال الصفحة المتاحة لذلك.
• تعبئة البيانات المطلوبة وتأكيد تحديث الحساب في سكني ، للاستفادة من الخدمات المقدمة .
• التقديم على وحدة سكنية بإدراج البيانات التي يتم تقديمها على الموقع .
• تعبئة بعض المعلومات اللازمة  مثل المستوى التعليمي ومدة الإقامة بالخارج وإذا كنت مستفيد من قبل بالدعم السكني وغيرها من المعلومات .
• من المهم إدخال  بيانات إتصال ليتم التواصل مثل رقم الهاتف والبريد الإلكتروني .

ماهي أنواع الدعم السكني؟

وضحت لائحة برامج الدعم السكني مفهوم أنواع الدعم السكني في المادة العشرون كالتالي:

• يقوم المتقدم في طلب الدعم السكني بتحديد نوع الدعم السكني الذي يرغب في الحصول عليه، ومن الجائز أن تتعدد اختياراته على أن تكون متسلسلة الترتيب حسب الأولوية في رغبته بالحصول عليها. ويجوز للمتقدم تعديل اختياراته قبل تخصيص الدعم السكني، ويتم تحديد نوع الدعم السكني الذي يتم توفيره للمتقدم بناء على الاحتياجات السكنية للمتقدم وأفراد أسرته، وقدرتهم على سداد القسط المالي للدعم السكني.
• على المتقدم اختيار الدعم السكني في المنطقة أو المدينة أو المحافظة التي يقيم فيها أو التي يرغب الإقامة فيها، وإذا تغير مكان إقامة المتقدم بعد تاريخ تقديم طلب الدعم السكني، وجب عليه تحديث بياناته بما يتفق مع مكان إقامته الجديد. ويقوم بتحديد  مكان إقامة المتقدم بناءً على مقر عمله أو المكان الذي يقيم فيه فعليا هو وأفراد أسرته.

ماهي قوائم الأولوية في الدعم السكني؟ 

بناء على ما جاء في لائحة الدعم السكني في المادة 26 ، فقد حددت وزارة الإسكان معايير تحديد قوائم الأولوية في امتلاك الدعم السكني بين المتقدمين السعوديين. 

وتقسم الوزارة قوائم الأولوية حسب الأراضي السكنية الموزعة في المدن والمحافظات، وحسب القروض السكنية ، ويتم إدراج المتقدم الذي توافرت فيه شروط الحصول على الدعم السكني في قوائم الأولوية وفق ما قام باختياره في طلب الدعم السكني ويتم تقييم المتقدمين بعد ذلك بشكل دوري لتحديث عدد النقاط المستحقة لهم.

الخاتمة

وضعنا في هذا المقال شرحا ميسرا حول برامج الدعم السكني الحكومي في المملكة العربية السعودية، وكل ما يحتاج له المتقدم من معرفة حول الشروط وإجراءات التقدم للحصول على الدعم السكني الذي يوفره كل من وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية في المملكة لأبنائها السعوديين.

كيفية تقييم العقار ؟

يتساءل العديد من أصحاب الاستثمارات العقارية حول كيفية تقييم العقار ، لمعرفة القيمة السوقية للعقار الذي يملكون، وبالتأكيد هناك العديد من العوامل التي تؤثر ايجابا وسلبا في تقييم العقار، سنتعرف عليها في هذا المقال.

ثمة مصطلحات اساسية لابد من إدراكها وفهمها عند التعامل مع الاستثمار العقاري وهي تقييم العقار و تثمين العقار وتسعير العقار، ويجب معرفة الفرق بينهم نذكرهم هنا. 

ما الفرق بين تقييم العقار وتثمين العقار وتسعير العقار؟

تقييم العقار:

 أي تحديد القيمة للعقار ، وتحديد قيمة العقار بناء على المنافع التي يحصل عليها صاحب العقار عند امتلاكه للعقار، ويتم تقييم العقار من خلال خبراء مقيمين، وتختلف قيمة العقار من عقار لآخر حسب عدة معايير منها الموقع والتشطيب وسنة البناء وتفاصيل أخرى. 

تثمين العقار:

أي وضع ثمن للعقار أو دفع قيمة العقار بالشراء، ويكون مبلغ الشراء مكتوب في عقد البيع.

تسعير العقار:

هو المبلغ الذي يطلبه صاحب العقار لكي يقوم بنقل ملكية العقار لمن يريد شراؤه، وقد لا يتم البيع بالمبلغ الذي يحدده المالك، بل يمكن أن يحدث تفاوض على المبلغ من اجل التخفيض.

ما هو التقييم العقاري؟ 

في الحقيقة إن التقييم العقاري هو تقدير قيمة العقار في السوق، ويتم إجراء تقييم العقار من قبل مقيم مختص في العقارات، وهناك طرق متعددة في تقييم العقار وتعتمد هذه الطرق على الظروف المحيطة في الوقت الذي يتم فيه تقييم العقار. 

ومن الجدير ذكره أن تقييم العقار له اعتبارات اقتصادية واجتماعية وضوابط مختلفة والظروف المحيطة كذلك تؤثر على القيمة له، نذكر هنا أهم ارع عناصر تؤثر في قيمة العقار: 

• الطلب: الحاجة إلى ملكية العقار، وهذه الحاجة يجب ان تكون مدعومة بالمال ليتم إشباع الرغبة.
• المنفعة: ويقصد بها القدرة على تلبية احتياجات أصحاب العقار فى المستقبل.
• الندرة: العرض المحدود من العقارات المنافسة للعقار الذى يتم شراؤه.
• قابلية النقل: سهولة نقل ملكية العقار من شخص لأخر.

ماهي طرق تقييم العقار؟

يوجد ثلاث طرق رئيسية تستخدم في تقييم العقار، وكما ذكرنا سابقا تعتمد هذه الطرق على الظروف التي تم تقييم العقار في وقتها، قد تستخدم إحدى هذه الطرق في عملية التقييم وقد تستخدم جميعها معا، إليكم طرق تقييم العقار:

أولا: مقارنة المبيعات

هذه الطريقة هي الأكثر استخداما في تقييم العقار، في هذه الحالة يبحث المثمن العقاري عن مبيعات العقارات التي حدثت مؤخرا ويقوم بعقد مقارنات بين البيع والشراء للحصول على قيمة سوقية موضوعية ، ويقوم بإضافة قيمة أو طرحها حسب العقار.

مثال توضيحي: محل تجاري مكون من 4 طوابق ويحتوي على اثنين من المصاعد الكهربائية، ، تم بيعه خلال شهرين ماضيين مقابل مبلغ مالي يقدر ب 400 ألف دولار ، وهناك عقار بنفس المواصفات في نفس المنطقة ولكنة يمتاز  بوجود 4 مصاعد كهربائية ، في هذه الحالة يدرس المقيم هذه المزايا ويقارن بين العقارات ، وقد يضع تقييما لهذا العقار يبلغ 425 ألف دولار. 

وفي هذه الطريقة هناك ثلاث نصائح مهمة لعملية تقييم العقار وهي:

• من المهم أن يكون نوع العقار متشابه قدر الإمكان عند المقارنة والتقييم.
• يجب أن يكون قد تم بيع العقار خلال العام الماضي في سوق مفتوح وتنافسي.
• يجدر الانتباه على أنه قد تم بيع العقار في ظل ظروف السوق المعتادة.

و نظراً لعدم وجود عقارين متشابهين تماماً عادة ما يتم  الإستعانة بالمتغيرات والميزات المختلفة والعوامل الأخرى التي قد تؤثر على القيمة للمقارنة بين العقارات من هذه المتغيرات: 

• العمر الزمني وحالة العقار.
• تاريخ البيع، في حالة حدوث تغييرات اقتصادية بين تاريخ بيع العقار الذي يتم المقارنة معه والعقار الذى نقوم بتقييمه.
• شروط وأحكام البيع، مثل الإكراه لبيع العقار بسرعة بسبب حاجته للمال أو إذا تم بيع العقار بين الأقارب (بسعر مخفض).
• موقع العقار .
• الشكل العام لقطعة الأرض التى عليها العقار، والمناظر الطبيعية التى يطل عليها العقار ونوعية البناء، وعدد ونوع الغرف، ومساحة العقار، ودرجة تشطيب الأرضيات.
•  الإضافات المميزة في العقار مثل مطبخ مجهز أو حمام السباحة، نظام التبريد والتدفئة، نسبة الواجهة الى العمق وعدد الأدوار المسموح بنائها من قبل الجهات الحكومية المختصة،…الخ.
• صكوك الملكية للعقار وتسجيل العقار لدى الجهات الحكومية المختصة.

ثانيا: استبدال التكلفة

كيفية تقييم العقار عن طريق استبدال التكلفة يقوم عندها المثمن او المقيم العقاري بفحص العقار مع مراعاة نوع المواد المستخدمة وجودتها، ويحدد كم يمكن أن يكلف استبدال هذا العقار. 

 تتضمن هذه الطريقة تقديرات منفصلة للقيمة لكل من البناء (المبنى) والأرض، مع الأخذ في الاعتبار الإهلاك. يتم جمع التقديرات معاً لحساب قيمة العقار المبني بالكامل.

وفي هذه الطريقة  يشير الإهلاك إلى أي شئ يؤثر سلباً على قيمة الممتلكات العقارية، وُيأخذ بعين الاعتبار عدة عوامل تؤثر على تقييم العقار وهي: 

• تدهور البناء: حتى لو كان قابل للعلاج مثل استبدال الطلاء ، او تدهور غير قابل للعلاج مثل المشكلات الهيكلية في المبنى.
• التقادم في المبنى: يعني الميزات التي كانت مهمة في المبنى ومع الوقت لم تعد مهمة او مرغوبة.
• التقادم الاقتصادي: يتحكم في ذلك عوامل خارجية للملكية، مثل أن يكون العقار بالقرب من مطار صاخب أو مصنع ملوث.

 مثال توضيحي على طريقة استبدال العقار: بيت مكون من أربع غرف نوم يكلف 300 ألف دولار لاستبداله باستخدام مواد قابلة للمقارنة مثل عمر العقار وميزات اخرى مثل السقف وارتفاعه والمواد المستخدمة، سوف يقوم المثمن بخصم استهلاك السقف والمواد الأخرى ، وقد يقرر بعد ذلك أن العقار له قيمة سوقية تبلغ 250 ألف دولار.

ثالثا: منهجية الدخل

تعتبر من الطرق الأكثر استخدام في تقييم العقاروخصوصا العقارات التي لها طابع تجاري، في طريقة منهجية الدخل يأخذ المثمن أو المقيم العقاري في عين الاعتبار الدخل الذي ينتجه العقار ، بالإضافة إلى الدخل المحتمل الذي يمكن أن ينتجه العقار.

إضافة إلى ذلك يقوم المثمن  بخصم التكاليف الناتجة عن صيانة الممتلكات من قيمة الدخل، و يحدد المثمن متوسط الدخل السنوي أو الشهري أو الصافي للعقار. سيتم ضرب هذا الرقم بعامل السنوات ، اعتمادًا على المدة التي يرغب فيها المشتري في انتظار عائد استثماره.

وتعتمد  هذه الطريقة إلى العلاقة بين معدل العائد على رأس المال الذي يطلبه المستثمر والدخل الصافي الذي ينتجه العقار، هذه المنهجية  فى التقييم يتم استخدامها لتقدير قيمة العقارات المدرة للدخل مثل المبانى السكنية والمباني المكتبية ومراكز التسوق.

مثال توضيحي : يتم تأجير عقار تجاري بمبلغ 1500 دولار شهريًا ، مع نفقات قدرها 200 دولار شهريًا. ويبلغ الدخل الصافي للعقار 1300 دولار شهريًا ، أو 15600 دولار سنويًا.

يحدد المثمن أن هذا العقار  له عائد على الاستثمار لمدة 12 سنة، ويقوم بتقييم الممتلكات بناء على طريقة منهجية الدخل بمبلغ 200 187 دولار.