ماذا يعني التمويل العقاري ؟
ماذا يعني التمويل العقاري ؟ يلجأ العديد من الناس إلى البحث عن وسيلة آمنة تمكنهم من شراء منزل أو مكان للسكن، وببساطة إن مساعدة الناس في امتلاك أي عقار لا يكون إلا من خلاله
في هذا المقال نسرد مفهومه ونتعرف معا على أنواعه وأهم التحديات والشروط التي تواجه الأفراد المستفيدين منه.
ما هو التمويل العقاري؟
المفهوم يتقاطع مع مفهوم القرض، حيث أن كلاهما هو اقتراض مبلغ من المال ويتم سداده عن طريق أقساط يتم الاتفاق عليها.
أما التعريف على وجه الخصوص هو قرض يؤهلك لشراء عقار معين، مثل منزل للسكن، أو بناية استثمارية او مكتب، في التمويل العقاري يتم وضعه المبلغ للمستفيد بحيث يتم سداده للجهة الممولة على شكل أقساط، يتم الاتفاق على عدد الأقساط وقيمة كل قسط، ويتضمن عادة معدل محدد للفائدة أو الربح.
والأصل في مفهومه أن يكون العقار مسجل لدى كاتب العدل وأن يكون معروف الملكية قبل عملية التمويل والشراء.
ماهي أنواع التمويل العقاري ؟
تتعدد أنواع التمويل العقاري، ولكن أشهرها في الوطن العربي هي كالتالي:
أولا: التمويل بالإجارة :
يعني أن يقوم الممول ( البنك مثلا) بشراء العقار ثم يقوم بتأجيره للعميل المشتري، وبانتهاء مدة التعاقد يتملك المشتري العقار، أي مع دفع آخر قسط يصبح العقار ملكا للمشتري.
وفي هذا النوع لا تكون النسبة المدفوعة ثابتة بل تكون متغيرة، أي أن معدل الفائدة ربما يرتفع أو ينخفض وبناءا عليه ترتفع او تنخفض قيمة الأقساط الشهرية.
التمويل بالإجارة يبقى العقار ملكا لصاحب التمويل طوال فترة سداد الأقساط من المشتري، وهذا يعني أن العقار مسؤولية الممول في أي إصلاحات أو تبعيات خلال فترة التعاقد قبل أن يتملكها المشتري.
مشاكل التمويل بالإجارة :
- عدم وجود فائدة ثابتة وتغير قيمة الأقساط خلال فترة التعاقد.
- يحق للممول أن يسحب العقار فهو المالك له في فترة التأجير، وبالتالي عند التعثر خلال مدة السداد قد يواجه المشتري تهديدا بالطرد.
ثانيا: التمويل بالمرابحة :
مفهوم التمويل بالمرابحة هو أن يقوم الممول (البنك مثلا) ببيع العقار كامل للمشتري مع إضافة ربح معلوم، ويكون العقار باسم المشتري وليس باسم الممول.
والجميل في التمويل بالمرابحة أن نسبة الفائدة ثابتة والأقساط تبقى ثابتة خلال المدة المتفق عليها في التمويل العقاري ، بل وأيضا لو تعثر المشتري في السداد وتم بيع العقار فإن الفرق والربح في ثمن البيع سيكون للمشتري ويمكنه الاستفادة منه، يختلف كل بنك وكل بلد في سياسة التعامل مع حالات التعثر ، على المشتري السؤال في ذلك وفهم طريقة التعامل في مثل هذه الحالات، على سبيل المثال، يجب التأكد أنه في حال التعثر في السداد أن البنك الممول إذا أراد أن يبيع العقار أنه لن يأخذ تكلفة الفوائد (الأجل) المتبقية أو لا يأخذ أكثر من ثلاث شهور حسب الفائدة المتناقصة.
ثالثا: التمويل بالمشاركة ( المشاركة المتناقصة) :
مفهوم التمويل بالمشاركة في التمويل العقاري هو أن يقوم المشتري والممول ( البنك مثلا) بالمشاركة في تمويل شراء العقار، ويقوم البنك في بداية الأمر بعملية شراء العقار بشكل كامل ثم يقوم المشتري بشراء حصة البنك بشكل تدريجي على مدة طويلة حتى تصبح قيمة ما يتملكه البنك من العقار تساوي صفر، وبشكل موازي يؤجر العميل الحصة المملوكة للبنك في العقار ويتم إنقاص للإيجار كلما زادت حصة المشتري في العقار.
ماهي شروط التمويل العقاري ؟
إلى حد كبير تتشابه شروط التمويل العقاري وأحكامها بين الدول العربية، تابع معنا القراءة لتتعرف معنا على شروط التمويل العقاري.
- عمر الأفراد المؤهلين للحصول على التمويل العقاري من سن 21 عام فأكثر .
- آخر قسط في التمويل العقارى يجب ان يكون فى سن 65 عام لو كنت تعمل فى القطاع الحكومى او 70 عام إذا كنت تعمل لحسابك الخاص.
- يجب أن يمتلك المشتري الدخل الكافي للحصول على تمويل عقاري ويكون قادرا على دفع قيمة القسط المحددة التي هي 65% من قيمة الدخل وقد تزيد عن ذلك في بعض بعض جهات التمويل حسب دخل العميل وسياسة البنك المركزي، وإذا كان المشتري يعمل في قطاع خاص أو مؤسسة هو مالكها فعليه أن يقدم قوائم مالية الخاص به أو بيان محاسب قانوني لتوضيح قيمة الدخل الشهري والسنوي من عمله الخاص.
- يلزم أن يدفع المشتري نسبة 5% من ثمن العقار في بداية الأمر كدفعة أولى من ثمن العقار، وقد تتجاوز بعض البرامج عن هذا الشرط دعما لبعض الفئات الراغبين في امتلاك عقار للسكن.
- إذا كان المشتري متزوجا، وزوجته تعمل أيضا، يجوز الجمع بين الدخلين لزيادة قيمة التمويل العقاري ما يسمى التمويل بالتضامن.
- عند التعامل مع خبير التثمين او تقييم العقار أو عند التعامل مع وسطاء عقاريين يجب التأكد من انهم معتمدين ومسجلين لدى الجهات الرقابية فى الدولة التى يتم الاستثمار فيها تفاديا لأمور النصب والاحتيال.
- يجوز للمشتري بعد موافقة الممول أن يتصرف في العقار الذي اشتراه بالبيع أو الهبة أو الإيجار ولكن بعد موافقة الممول.
ماهي مزايا التمويل العقاري ؟
- أن تمتلك عقارا بسعر اليوم وتدفع قيمة هذا الأصل في المستقبل باستخدام نفس العملة هي فكرة رائعة ومفيدة.
- معرفة قيمة القسط الشهري ومعرفة قيمة التمويل العقاري مع الضرائب التي ستدفع شهريا هو أفضل بكثر من استئجار شهري يمكن أن يتغير ويتأرجح بتغير الضريبة.
- عادة ما ترتفع قيمة العقار وغالبا ما يكون الفرق بين ثمن الشراء وثمن البيع سيكون مكسب كبير، والعقارات سلعة عليها طلب دائم وأبدي .
- التمويل العقاري يمنحك فرصة الاستثمار في العقارات ويمنحك القدرة على بناء حقوق الملكية، فحقوق الملكية هي الأموال التي ستحصل عليها بعد سداد قرض التمويل العقاري إذا كنت ترغب في بيع المنزل.
ماهي عيوب التمويل العقاري ؟
- هو دين طويل الأجل، بما في ذلك الفائدة على دارة مدة زمنية ليست قصيرة، وهو التزام مادي مرهق نفسيا ومعنويا للمشتري.
- اذا لم تستطع الاستمرار في السداد في منتصف الطريق قد تخسر كل شيء.
- التكاليف المضافة على قيمته مثل الفائدة وتثمين العقار وتكاليف التسجيل والمحامي وكل التفاصيل.
- القرض به متغير الفائدة قد يكون مفيد إذا انخفضت الفائدة ولكن مزعج جدا لو ارتفعت قيمة الفائدة لأنك ستدفع أكثر من ما كنت تتوقعه في قسطك الشهري.
- انخفاض قيمة العقار بسبب انهيار سوق العقارات أو حدوث مضاربات على العقار، أو ما يسمى بالفقاعة العقارية.
تعريف الفقاعة العقارية ؟
هي أحد المخاطر التي يمكن أن تواجه المستثمر أو المشتري للعقار، وهي طفرة في أسعار العقارات تحدث بسبب الطلب والمضاربة والزيادة الغير عقلانية فى الأسعار.
تبدأ الفقاعات العقارية عادة من خلال زيادة في الطلب، في مواجهة العرض المحدود من العقارات، والمعروض من العقارات يستغرق فترة طويلة نسبيا تحدث زيادة فيه. وفى نفس الوقت يدخل المضاربون السوق، مما يزيد الطلب وترتفع الأسعار بطريقة غير عقلانية.
وسرعان ما أن يأتي انخفاض في الطلب أو ركود مع زيادة العرض، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار ، وهذا السبب يطلب الممول نسبة 20% في البداية لتأمين نفسه من مخاطر انخفاض الأسعار وتعثر المشتري في السداد.
ماذا يعني العقد الثلاثي بالتمويل العقاري؟
هو نموذج مكون من أطراف التمويل الموقعين على عقد التمويل العقاري، وهم الممول والمستثمر ( المشتري) والبائع.
وفي حال كان التمويل ترميم عقار أو إعادة بناء أو تحسين فيكون الأطراف الثلاثة هم الممول والمشتري والمقاول. وحاليا أصبح هناك نماذج اتفاقيات للتمويل ثنائية العقد مثل نظام الإجارة المنتهية بالتملك والتمويل بنظام المرابحة والتمويل بنظام المشاركة.
وقد يكون هناك وسيط عقاري في عملية عقد التمويل ، وهو الشخص الذي يقوم بمهام الوساطة بين الممول والمشتري من خلال تقديم المشورة الفنية للمشتري وتعريفه بإيجابيات التمويل العقاري وتوضيح المخاطر التي قد تحدث خلال فترة التمويل، ويساعد أيضا في تعبئة المستندات المطلوبة كل ذلك بمقابل مادي يتحمله عادة الممول.
الخاتمة :
التمويل العقاري فرصة ذهبية لكل من أراد امتلاك عقار ولكن من الواجب فهم كل التفاصيل المتعلقة بالتمويل قبل الإقدام عليه، لأنه باختصار هو دين لأجل طويل يلزم الانتظام في سداده لضمان حق التملك.
تصفح خدمات ريت العقاري