كيفية تقييم العقار ؟
يتساءل العديد من أصحاب الاستثمارات العقارية حول كيفية تقييم العقار ، لمعرفة القيمة السوقية للعقار الذي يملكون، وبالتأكيد هناك العديد من العوامل التي تؤثر ايجابا وسلبا في تقييم العقار، سنتعرف عليها في هذا المقال.
ثمة مصطلحات اساسية لابد من إدراكها وفهمها عند التعامل مع الاستثمار العقاري وهي تقييم العقار و تثمين العقار وتسعير العقار، ويجب معرفة الفرق بينهم نذكرهم هنا.
ما الفرق بين تقييم العقار وتثمين العقار وتسعير العقار؟
تقييم العقار:
أي تحديد القيمة للعقار ، وتحديد قيمة العقار بناء على المنافع التي يحصل عليها صاحب العقار عند امتلاكه للعقار، ويتم تقييم العقار من خلال خبراء مقيمين، وتختلف قيمة العقار من عقار لآخر حسب عدة معايير منها الموقع والتشطيب وسنة البناء وتفاصيل أخرى.
تثمين العقار:
أي وضع ثمن للعقار أو دفع قيمة العقار بالشراء، ويكون مبلغ الشراء مكتوب في عقد البيع.
تسعير العقار:
هو المبلغ الذي يطلبه صاحب العقار لكي يقوم بنقل ملكية العقار لمن يريد شراؤه، وقد لا يتم البيع بالمبلغ الذي يحدده المالك، بل يمكن أن يحدث تفاوض على المبلغ من اجل التخفيض.
ما هو التقييم العقاري؟
في الحقيقة إن التقييم العقاري هو تقدير قيمة العقار في السوق، ويتم إجراء تقييم العقار من قبل مقيم مختص في العقارات، وهناك طرق متعددة في تقييم العقار وتعتمد هذه الطرق على الظروف المحيطة في الوقت الذي يتم فيه تقييم العقار.
ومن الجدير ذكره أن تقييم العقار له اعتبارات اقتصادية واجتماعية وضوابط مختلفة والظروف المحيطة كذلك تؤثر على القيمة له، نذكر هنا أهم ارع عناصر تؤثر في قيمة العقار:
- الطلب: الحاجة إلى ملكية العقار، وهذه الحاجة يجب ان تكون مدعومة بالمال ليتم إشباع الرغبة.
- المنفعة: ويقصد بها القدرة على تلبية احتياجات أصحاب العقار فى المستقبل.
- الندرة: العرض المحدود من العقارات المنافسة للعقار الذى يتم شراؤه.
- قابلية النقل: سهولة نقل ملكية العقار من شخص لأخر.
ماهي طرق تقييم العقار؟
يوجد ثلاث طرق رئيسية تستخدم في تقييم العقار، وكما ذكرنا سابقا تعتمد هذه الطرق على الظروف التي تم تقييم العقار في وقتها، قد تستخدم إحدى هذه الطرق في عملية التقييم وقد تستخدم جميعها معا، إليكم طرق تقييم العقار:
أولا: مقارنة المبيعات
هذه الطريقة هي الأكثر استخداما في تقييم العقار، في هذه الحالة يبحث المثمن العقاري عن مبيعات العقارات التي حدثت مؤخرا ويقوم بعقد مقارنات بين البيع والشراء للحصول على قيمة سوقية موضوعية ، ويقوم بإضافة قيمة أو طرحها حسب العقار.
مثال توضيحي: محل تجاري مكون من 4 طوابق ويحتوي على اثنين من المصاعد الكهربائية، ، تم بيعه خلال شهرين ماضيين مقابل مبلغ مالي يقدر ب 400 ألف دولار ، وهناك عقار بنفس المواصفات في نفس المنطقة ولكنة يمتاز بوجود 4 مصاعد كهربائية ، في هذه الحالة يدرس المقيم هذه المزايا ويقارن بين العقارات ، وقد يضع تقييما لهذا العقار يبلغ 425 ألف دولار.
وفي هذه الطريقة هناك ثلاث نصائح مهمة لعملية تقييم العقار وهي:
- من المهم أن يكون نوع العقار متشابه قدر الإمكان عند المقارنة والتقييم.
- يجب أن يكون قد تم بيع العقار خلال العام الماضي في سوق مفتوح وتنافسي.
- يجدر الانتباه على أنه قد تم بيع العقار في ظل ظروف السوق المعتادة.
و نظراً لعدم وجود عقارين متشابهين تماماً عادة ما يتم الإستعانة بالمتغيرات والميزات المختلفة والعوامل الأخرى التي قد تؤثر على القيمة للمقارنة بين العقارات من هذه المتغيرات:
- العمر الزمني وحالة العقار.
- تاريخ البيع، في حالة حدوث تغييرات اقتصادية بين تاريخ بيع العقار الذي يتم المقارنة معه والعقار الذى نقوم بتقييمه.
- شروط وأحكام البيع، مثل الإكراه لبيع العقار بسرعة بسبب حاجته للمال أو إذا تم بيع العقار بين الأقارب (بسعر مخفض).
- موقع العقار .
- الشكل العام لقطعة الأرض التى عليها العقار، والمناظر الطبيعية التى يطل عليها العقار ونوعية البناء، وعدد ونوع الغرف، ومساحة العقار، ودرجة تشطيب الأرضيات.
- الإضافات المميزة في العقار مثل مطبخ مجهز أو حمام السباحة، نظام التبريد والتدفئة، نسبة الواجهة الى العمق وعدد الأدوار المسموح بنائها من قبل الجهات الحكومية المختصة،…الخ.
- صكوك الملكية للعقار وتسجيل العقار لدى الجهات الحكومية المختصة.
ثانيا: استبدال التكلفة
كيفية تقييم العقار عن طريق استبدال التكلفة يقوم عندها المثمن او المقيم العقاري بفحص العقار مع مراعاة نوع المواد المستخدمة وجودتها، ويحدد كم يمكن أن يكلف استبدال هذا العقار.
تتضمن هذه الطريقة تقديرات منفصلة للقيمة لكل من البناء (المبنى) والأرض، مع الأخذ في الاعتبار الإهلاك. يتم جمع التقديرات معاً لحساب قيمة العقار المبني بالكامل.
وفي هذه الطريقة يشير الإهلاك إلى أي شئ يؤثر سلباً على قيمة الممتلكات العقارية، وُيأخذ بعين الاعتبار عدة عوامل تؤثر على تقييم العقار وهي:
- تدهور البناء: حتى لو كان قابل للعلاج مثل استبدال الطلاء ، او تدهور غير قابل للعلاج مثل المشكلات الهيكلية في المبنى.
- التقادم في المبنى: يعني الميزات التي كانت مهمة في المبنى ومع الوقت لم تعد مهمة او مرغوبة.
- التقادم الاقتصادي: يتحكم في ذلك عوامل خارجية للملكية، مثل أن يكون العقار بالقرب من مطار صاخب أو مصنع ملوث.
مثال توضيحي على طريقة استبدال العقار: بيت مكون من أربع غرف نوم يكلف 300 ألف دولار لاستبداله باستخدام مواد قابلة للمقارنة مثل عمر العقار وميزات اخرى مثل السقف وارتفاعه والمواد المستخدمة، سوف يقوم المثمن بخصم استهلاك السقف والمواد الأخرى ، وقد يقرر بعد ذلك أن العقار له قيمة سوقية تبلغ 250 ألف دولار.
ثالثا: منهجية الدخل
تعتبر من الطرق الأكثر استخدام في تقييم العقاروخصوصا العقارات التي لها طابع تجاري، في طريقة منهجية الدخل يأخذ المثمن أو المقيم العقاري في عين الاعتبار الدخل الذي ينتجه العقار ، بالإضافة إلى الدخل المحتمل الذي يمكن أن ينتجه العقار.
إضافة إلى ذلك يقوم المثمن بخصم التكاليف الناتجة عن صيانة الممتلكات من قيمة الدخل، و يحدد المثمن متوسط الدخل السنوي أو الشهري أو الصافي للعقار. سيتم ضرب هذا الرقم بعامل السنوات ، اعتمادًا على المدة التي يرغب فيها المشتري في انتظار عائد استثماره.
وتعتمد هذه الطريقة إلى العلاقة بين معدل العائد على رأس المال الذي يطلبه المستثمر والدخل الصافي الذي ينتجه العقار، هذه المنهجية فى التقييم يتم استخدامها لتقدير قيمة العقارات المدرة للدخل مثل المبانى السكنية والمباني المكتبية ومراكز التسوق.
مثال توضيحي : يتم تأجير عقار تجاري بمبلغ 1500 دولار شهريًا ، مع نفقات قدرها 200 دولار شهريًا. ويبلغ الدخل الصافي للعقار 1300 دولار شهريًا ، أو 15600 دولار سنويًا.
يحدد المثمن أن هذا العقار له عائد على الاستثمار لمدة 12 سنة، ويقوم بتقييم الممتلكات بناء على طريقة منهجية الدخل بمبلغ 200 187 دولار.
